Beaucoup plus simple administrativement que la SCI, l’indivision est moins sécurisante à long terme crédit photo : GettyImages
Lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs ou lorsque vous préparez la transmission de votre patrimoine, le choix de votre mode de gestion est important. Vous devez arbitrer entre société civile immobilière (SCI) et indivision. Quelles sont les différences entre ces deux modes de gestion ? Quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs ? Quelle fiscalité s’applique ? Les conseils pour faire votre choix entre SCI et indivision, en fonction de votre situation.
Sommaire:
- Pourquoi opter pour la SCI ou pour l’indivision?
- Quels sont les principes de la SCI et de l’indivision?
- L’indivision est simple à mettre en place, la SCI apporte de la sécurité
- Qui prend les décisions dans une indivision ou en SCI?
- Que se passe-t-il lorsqu’un membre quitte l’indivision ou la SCI?
- La SCI et l’indivision sont intéressantes fiscalement en cas de donation
- Indivision ou SCI: quelles différences?
Pourquoi opter pour la SCI ou pour l’indivision?
La société civile immobilière (SCI) et l’ indivision sont adaptées à l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. En effet, elles offrent des facilités pour répartir la propriété du bien et les modalités vous unissant aux autres acheteurs.
Les deux modes de gestion sont également intéressants pour préparer la transmission de votre patrimoine immobilier. En effet, via l’indivision et la SCI, vous pouvez céder votre bien à vos enfants. Cela peut se faire via une donation de votre vivant ou dans le cadre de votre succession.
Quels sont les principes de la SCI et de l’indivision?
L’indivision est une situation juridique. Elle s’applique quand plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque propriétaire est appelé «propriétaire indivis» et possède des parts du ou des biens.
De son côté, la société civile immobilière (SCI) est créée par les différents propriétaires d’un bien immobilier pour le gérer collectivement. Chacun apporte une quote-part et reçoit, en contrepartie, des parts sociales de la SCI. Cette dernière est propriétaire du bien.
À retenir
Dans le cas de l’indivision, chaque indivisaire bénéficie de droits sur le bien sans que les parts soient chiffrées ou divisées. Dans une SCI, chaque propriétaire détient des parts sociales de la société.
L’indivision est simple à mettre en place, la SCI apporte de la sécurité
L’indivision est le choix de gestion par défaut lorsque vous faites l’acquisition d’un bien à plusieurs. Sa mise en place est automatique. En la choisissant, vous êtes dispensé de toute formalité et de coûts administratifs. Il n’y a aucun statut à rédiger, pas d’immatriculation à effectuer, ni de capital social à constituer. L’indivision est simple à mettre en place, mais offre moins de sécurité qu’une SCI. Ainsi, il est vivement recommandé aux membres de l’indivision de rédiger ensemble une convention d’indivision. Celle-ci est établie devant un notaire pour formaliser les règles de fonctionnement et de gestion du bien.
Lorsque vous constituez une SCI , plusieurs démarches administratives vous incombent. La rédaction des statuts, avec la mention des apports de chacun des associés, l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) et sa parution au Journal officiel . Ces démarches impliquent des coûts, comme les frais de notaire pour la rédaction des statuts, les frais d’annonce légale, les frais d’immatriculation et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Votre banque facture également des frais de dossier. Après avoir effectué ces démarches, la SCI présente l’avantage d’un environnement sécurisé. La gestion du patrimoine immobilier est claire et précise.
Qui prend les décisions dans une indivision ou en SCI?
En indivision, pour les décisions dites courantes, la majorité des deux tiers suffit. Vous n’avez pas de documents à remplir. Cela s’applique à toutes les questions relatives à l’exploitation du bien immobilier (son entretien, la gestion des baux si le logement est en location, la gestion des papiers administratifs…). Les décisions dites exceptionnelles concernant la vente du bien immobilier ou sa mise en hypothèque doivent être prises à l’unanimité.
Il est possible de nommer un «gérant indivisaire», chargé de prendre les décisions courantes, et potentiellement rémunéré pour cette charge de travail. Les indivisaires peuvent mandater l’un d’entre eux ou bien un gestionnaire extérieur. Dans tous les cas, les décisions exceptionnelles restent soumises à l’unanimité.
Dans le cadre de la SCI, les décisions courantes sont prises lors des assemblées générales (AG) réunissant les associés. Ces derniers sont convoqués au moins une fois par an. La règle de la majorité «pertinente» s’applique en cas d’arbitrage. Cette majorité est fixée dans les statuts de la SCI, au moment de la création de la société par les fondateurs. Pour plus de flexibilité au quotidien, il est possible de nommer un gérant de la SCI. Celui-ci n’est pas nécessairement l’un des associés. À l’issue de l’AG annuelle, un procès-verbal (PV) doit être rédigé. Les décisions exceptionnelles font l’objet d’une assemblée générale exceptionnelle (AGE) et sont prises selon le même fonctionnement que pour les décisions courantes. Ainsi, lorsqu’il s’agit de prendre des décisions concernant un bien immobilier partagé, l’accord de tous les propriétaires n’est pas toujours nécessaire.
Que se passe-t-il lorsqu’un membre quitte l’indivision ou la SCI?
Il est possible de sortir d’une indivision . Chaque indivisaire peut vendre sa quote-part à tout moment (sauf si la convention d’indivision établie stipule le contraire). Il n’a aucune autorisation à demander ni de motivation à exprimer. Quand sa décision est annoncée, les autres indivisaires disposent d’un mois pour user de leur droit de préemption et racheter les parts du bien en vente. S’ils n’ont pas les moyens de racheter la part du coïndivisaire partant, un acheteur extérieur entre dans l’indivision.
À noter
Les indivisaires détenant, au minimum, deux tiers des parts de l’indivision peuvent provoquer la vente forcée du bien indivis. La demande doit être formulée devant un notaire.
Concernant la SCI, la cession de ses parts sociales nécessite quelques démarches, comme l’obtention de l’accord des autres associés, la définition du prix de cession, la signature de documents administratifs et le paiement des impôts dus. Un associé ne peut jamais provoquer la vente forcée du (ou des) bien(s) immobilier(s).
La SCI et l’indivision sont intéressantes fiscalement en cas de donation
Dans le cadre d’une indivision, si l’un des indivisaires décède, sa quote-part est transmise automatiquement à ses héritiers. Les copropriétaires peuvent donc être nombreux. Si vous êtes indivisaire et souhaitez effectuer une donation à vos enfants, par exemple, celle-ci est soumise à des droits de donation si la valeur de votre quote-part dépasse 100.000 euros. Ainsi, si vous possédez 50% d’un bien immobilier d’une valeur de 200.000 euros, votre quote-part (100.000 euros) est exonérée de droits de donation.
En matière de transmission, la SCI apporte une sécurité puisque la succession est organisée dans les statuts. Ainsi, vous êtes assuré de transmettre votre patrimoine sans imprévus. De plus, la SCI offre des conditions fiscales avantageuses. En effet, dans le cas d’une donation de votre vivant, les droits de donation tiennent compte des dettes de la SCI. Cela signifie que la valeur de votre bien immobilier profite d’une décote du montant des dettes de la société. Les droits de donation sont calculés sur le montant obtenu. Par exemple, votre SCI détient un logement d’une valeur de 150.000 euros et emprunte 50.000 euros. Les droits de donation sont calculés sur une base de 100.000 euros. De plus, vous pouvez donner vos parts à hauteur de 100.000 euros tous les 15 ans sans frais de donation.
À noter
Avec une SCI, il est possible de procéder à un démembrement des parts d’un bien immobilier. Ainsi, des parents détenant leur résidence principale en SCI peuvent céder la nue-propriété de leur logement à leurs enfants en bénéficiant d’abattements fiscaux. Ils conservent l’usufruit du bien et pourront en jouir jusqu’à leur décès.
Indivision ou SCI: quelles différences?
| Indivision | SCI | |
| Création | - Pas de formalités administratives | - Démarches administratives nombreuses |
| - Pas de frais de constitution | - Frais de constitution | |
| - Possibilité de conclure une convention d’indivision devant notaire | ||
| Gestion | Aucun formalisme nécessaire | - Détermination des règles par les associés ou le gérant |
| - Tenue d’au moins une assemblée générale par an | ||
| Décisions courantes (entretien, baux, actes administratifs) | Selon les règles légales: majorité des deux tiers | Selon la règle de la majorité pertinente précisée dans les statuts |
| Décisions exceptionnelles (vente, mise en hypothèque) | Respect des règles légales: unanimité | Nécessitent la convocation d'une AG exceptionnelle (AGE) |
| En cas de mésentente | Nul n'est tenu de rester dans l'indivision: risque de vente forcée du bien | Impossibilité de vente forcée du bien |
| Possibilité de vendre ses parts | ||
| Transmission | - Partage entre les indivisaires de manière automatique | - Organisée à l’avance dans les statuts |
| - Donation de la quote-part possible dans son intégralité | - Donations successives des parts sociales pour bénéficier des abattements | |
| - Possibilité de démembrer la propriété des parts pour éviter les frais de succession | ||
| Cession | Pas d’accord collectif nécessaire | Accord collectif nécessaire |
Indivision ou SCI, que choisir?
Votre choix dépend de votre situation familiale ou patrimoniale et de vos projets. L’indivision offre l’avantage d’être simple à mettre en place et peu de formalités sont nécessaires dans sa gestion. Cependant, elle est moins protectrice que la SCI au regard des droits des propriétaires. En cas de conflits avec vos coïndivisaires , vous risquez d’être en minorité lors des prises de décisions relatives à la gestion du bien immobilier. Il est donc impératif de bien s’entendre et de discuter en amont des facettes de votre projet commun. En cas de doute, ou par mesure de précaution, il est recommandé de privilégier la SCI. Avec des contours juridiques plus précis, la SCI protège votre patrimoine familial d’une vente forcée, par exemple. Les deux modes de gestion présentent des avantages dans le cadre d’une donation.
