SCI transparente et opaque : avantages et inconvénients
La Société Civile immobilière (SCI) est une forme qui permet une grande flexibilité dans le choix de son régime d’imposition. Lorsqu’elle est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), elle est dite transparente. A contrario, elle est dite opaque lorsqu’elle est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).
Quels sont les principaux avantages et inconvénients de chaque régime fiscal ? Tour d’horizon.
Les SCI transparentes imposée à l’IR
La SCI transparente permet une imposition des associés à titre personnel. Dans ce cas de figure, les résultats éventuels de la société se rajoutent à l’impôt sur le revenu des associés. Ce n’est donc pas la structure elle-même qui sera imposée en tant que telle.
Avantages
Le principal avantage de la SCI transparente est sa simplicité déclarative. Lorsque le résultat de la société est positif, il est fiscalisé au niveau de l’impôt sur le revenu des associés, dans la section des revenus fonciers.
Autre avantage, dans le cas de certains types de travaux qui impacteraient le résultat de la SCI, leur déductibilité est possible. Le montant des travaux est à soustraire de l’imposition personnelle des associés, jusqu’à 10 700 euros.
Enfin, lorsque la société est imposée à l’IR, chaque associé est imposé sur la plus-value. Des règles avantageuses d’abattement s’appliquent lors d’une vente de parts de SCI.
Exemple : il existe des abattements pour « durée de détention ». Le taux d’imposition de la plus-value diminue alors en fonction du nombre d’années de détention du bien. Au bout de 30 ans, les SCI à l’IR sont même exonérées en totalité de la fiscalité sur la plus-value.
Inconvénients
Principal défaut de la SCI transparente imposée à l’IR : l’impossibilité de déduire les charges pesant sur l’acquisition ou la gestion du bien immobilier.
Par ailleurs, cette fiscalité impose tous les dividendes, qu’ils soient distribués ou non. Les associés d’une SCI payent donc des impôts sur tous les dividendes, même s’ils sont mis sont en réserve.
Les SCI opaque imposée à l’IS
La SCI opaque répond à un mode de calcul plus complexe, puisque l’imposition pèse à la fois sur la société, et sur les associés individuellement. Ce qui peut être intéressant pour les particuliers assujettis à une tranche supérieure du barème fiscal avec l’imposition à l’IR.
Avantages
Le principal avantage en SCI opaque est de permettre de limiter la fiscalité des associés chaque année au niveau de leur impôt sur le revenu.
Par ailleurs, les charges suivantes sont déduites du résultat pour le calcul de l’impôt :
- Les frais d’acquisition,
- Les droits d’enregistrement et les frais de notaire,
- La rémunération du gérant associé,
- L’amortissement du bien.
Enfin, les SCI opaques permettent de n’imposer que les bénéfices distribués, et même de différer la distribution pour obtenir une fiscalité plus avantageuse.
Inconvénients
Le principal défaut de la SCI imposée à l’IS réside dans la fiscalité des bénéfices distribués, qui reste lourde. Le taux d’imposition est de 25 % pour tout exercice ouvert à partir de 2022, et à 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfices.
De plus lors de la revente d’un bien, la plus-value ne relèvera pas de l’imposition des particuliers mais directement de l’impôt sur les sociétés. La fiscalité de la SCI opaque sera donc plus lourde sur le long terme, et ce malgré les déductions possibles en matière de charges.
Attention : lorsque les associés optent pour l’IS, ce choix est alors irrévocable.
